יום שלישי, 25 ביוני 2019, כ"ב סיון ה' תשע"ט
לפרסום חייגו: 054-430-0186

נדל"ן במבשרת ציון

להשקיע בדירה במבשרת? עדיף ביחידה נפרדת

התשואה השנתית על השכרה דירה ביישוב מגיעה בקושי ל-2.2 אחוז | אבל אם מוסיפים יחידת דיור היא מזנקת משמעותית | וגם: מדוע (אם כבר משקיעים כאן) כדאי לעשות זאת בשכונות הפחות נחשבות?

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

רונית משה

קבלו נתון: התשואה בתל אביב על נדל"ן למגורים גבוהה בעשרות אחוזים מזו שניתן למצוא במבשרת, וזאת למרות שבעיר ללא הפסקה התשואה בכללותה די נמוכה. מה זה אומר על היישוב? שהתשואה שלו נמוכה במיוחד. 
למעשה שיעור התשואה השנתי הממוצע מהשכרת יחידה מגורים במבשרת הוא כ-2.2 אחוזים בלבד. בתל אביב התשואה נעה יותר לכיוון של שלושה אחוזים. אלא שגם תשואה זו היא ממוצעת. יש מקרים בהם היא תרד מתחת לשני אחוזים. זאת כאשר מדובר בנכסים יקרים במיוחד – וילות של מיליוני דולרים. לעיתים תשואה זו אף תגיע ל-1.5 אחוזים.
אבל כאשר מדובר ביחידות כה גדולות, החישוב היבש מטעה. הסיבה לכך היא ה'יצור' הנדל"ני המכונה 'יחידת דיור נפרדת'. כך, וילה ששוויה מעל מיליון דולר, ויכולה להיות מושכרת ב-8,000 שקלים לדוגמא, תיהנה מתשואה של 11 אלף שקלים כאשר מוצמדת אליה יחידת דיור נפרדת. הכוונה כמובן למקרים בהם בעל הנכס חותם על שתי עסקאות בנפרד – אחת ליחידה המרכזית, והשנייה לזו הקטנה. 
בהשוואה לכסף הנדרש להשקיע ביחידה נפרדת (מאות אלפי שקלים), התשואה עליה היא אדירה. זו גם הסיבה שבמבשרת נמצא יחידות רבות שכאלו. אגב, אותן יחידות הן חלק מהסיבה ללחץ הבלתי פוסק על תשתיות השכונה בכל הנוגע לתנועה בכבישים ולחנייה.  ולמרות שתופעת היחידות הנפרדות במבשרת ציון הולכת ומשתכללת - ובעלי הבתים משכירים אותה כמעט תמיד עם ציוד חשמלי כגון מקרר, כיריים ומזגן, ועל פי רוב גם גינה קטנה, דבר אחד לא יהיה - חנייה. לכן, הדייר יחנה על חשבון חנייה של שכן אחר או אף בשטח ציבורי.

להשקיע בשכונות החלשות 

ואם כבר בחרתם להשקיע במבשרת, כדאי לעשות זאת דווקא בשכונות היותר חלשות. במבשרת ציון קיימת תופעה, לפיה חלק מאזורים הנחשבים ל'פחות טובים' נמצאים דווקא במיקומים מעולים. כך, חלק מהרחובות במעוז ציון, שקרובים מרחק סביר מבית הספר התיכון, הקניון החדש ופונקציות מרכזיות נוספות. הסיבה פשוטה – המחירים בשכונות אלו נמוכים בלמעלה מעשרה אחוז מיחידות מקבילות באזורים נחשבים יותר כגון מבשרת א', וכך גם התשואה גבוהה יותר.
ועדיין, גם במקרה זה תתקשו לקבל תשואה של הרבה מעבר לשלושה אחוזים. לשם השוואה, בעיר לוד התשואה היא 3.5% לדירת ארבע חדרים ממוצעת, ולדירות קטנות (שני חדרים) באזור הארבעה אחוזים. כמובן שעל דירות קטנות יותר יש תשואה גבוהה יותר בדרך כלל (וגם המחיר למ"ר יקר יותר ככל שהדירה קטנה יותר).

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: