יום רביעי, 20 בספטמבר 2017, כ"ט אלול ה' תשע"ז
לפרסום חייגו: 054-430-0186

נדל"ן במבשרת ציון

עצירת המכירות באזור? לא אצלנו

משרד האוצר פרסם שבוע שעבר כי באזור ירושלים נרשם שפל בעסקאות לרכישת דירות, והביע תקווה לירידת מחירים | אז מדוע במבשרת ציון אין הרבה סיכוי לירידת ממחירים? כנסו, כנסו

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

רונית משה


"צניחה חסרת תקדים במכירת דירות באזור ירושלים, התקרבות לשפל שכמותו לא היה"  - אלו הכותרות שזעקו את מצב עסקאות הנדל"ן במחוז שלנו בשבוע שעבר. לצערנו את מבשרת זה לא כל כך מעניין, ולפיכך אל תצפו לראות ירידה מחירים בקרוב ביישוב.  
הסיבה הראשונה לכך היא המשקיעים. לא הרבה רוכשים דירות להשקעה במבשרת – שילוב של המחיר הגבוה והתשואה העלובה למדי של כשניים עד שניים וחצי אחוזים. ואילו חלק מהירידה התלולה בשוק הדירות במחוז ירושלים מתייחס לצניחה של ממש במשקיעים שרכשו דירות בבירה עצמה, ירדה שהגיעה כתוצאה מאיומי יתר רגולציה על שוק הדירות להשקעה. כאמור, שוק הדירות למשקיעים כמעט ואינו נוגע למבשרת ציון.

היצע מול ביקוש

שנית, הירידה בהיקף העסקאות במחוז ירושלים נובעת גם ממיעוט פרויקטים בשיטת 'מחיר למשתכן', או דיור בר השגה באזור. האמת, שיחסית לגודלה של מבשרת, פרויקט ה'מחיר למשתכן' בשכונת חוצבים מזרח, וזה שמתוכנן ממולו (שדרות חוצבים מערב) הם כמות די מכובדת של דירות לזכאים. כך, שלא נראה שמספר העסקאות למכירת דירות במבשרת ציון ירד, אם בכלל. נכון, בהשוואה לירושלים במספרים אבסולוטיים נראית קטנה (כמות של מאות דירות לזכאים בסך הכל) אבל ברור כי על השוק הקטן של מבשרת הייתה להם השפעה מספרית. 
על פי נתוני האוצר, את עיקר הבום הנדל"ני קיבל מחוז ירושלים בשנת 2014, אלא שמאז חלה ירידה של עשרות אחוזים במספר העסקאות, שצנחו לרמה של שנת 2002.  
מספר העסקאות שנעשו במהלך הרבעון השני של השנה נוכחית באזור ירושלים הוא 2,268 יחידות דיור בלבד. נתון זה מציין צניחה של 18.5 אחוז לעומת הרבעון המקביל של 2016, וצניחה עוד יותר גדולה (22 אחוז) לעומת הרבעון הראשון של 2017. 
אלא שכל המספרים האופטימיים הללו (מבחינת זוגות צעירים וזכאי דיור המקווים לירידת מחירים) אינם נוגעים למבשרת מסיבה פשוטה: בעשור האחרון מיזמי הבנייה ביישוב היו דלים וההיצע היה בהתאם. הביקוש, לעומת זאת הלך וגדל. התוצאה: כיום, למרות הירידה במספר העסקאות באזורינו, ולמרות התוספת מספר המיזמים שיצאו (חוצבים מזרח, פרויקט נצבא ועוד) הביקוש שהצטבר בשנות השפל בבנייה  עדיין רחוק מלספק את עצמו. 
ולא מדובר בזוגות הצעירים של מבשרת בלבד. גם הירושלמים רואים במבשרת ישוב משפר דיור (שדרוג לעומת דירתם בשכונות מסוימות בירושלים) ונוצר ביקוש גם מכיוון הבירה. למעשה, אפילו כביש מספר 1 החדש, וההרעה מבחינת הנגישות למבשרת, לא פגעו בביקושים של מה שנחשב כפרבר איכותי של ירושלים. 
תוסיפו לכך את היצע הקרקעות הדל יחסית בתוך היישוב עצמו, ואת העובדה שעתודות הבנייה שבו (גם בהתחשב בכמות כלי הרכב שהוא מסוגל לשאת) אינן בשפע, ונראה כי גרף מחירי הדירות בישוב ימשיך להיות בכיוון אחד בלבד.

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: