יום ראשון, 23 בספטמבר 2018, י"ד תשרי ה' תשע"ט
לפרסום חייגו: 054-430-0186

זמן פיננסים במבשרת ציון

שרון ימטוביץ

דגשים ברכישת דירה

אל תחששו לשאול שאלות ולעשות תיאום ציפיות טוב וכל זאת בכדי שההליך הארוך הזה, בדרך אל בית חלומותיכם – יהיה חלק, איכותי, יעיל וממצה ככל האפשר

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

שרון ימטוביץ'

הכותב, שרון ימטוביץ', הוא יועץ משכנתאות מנוסה. לשיחת יעוץ ניתן ליצור קשר 050-8784790 או דרך שליחת הודעה ברשת הווטסאפ

כשרוכשים דירה, אי אפשר שלא להודות שיש המון לחץ באוויר. השבוע סיימנו תהליך עם זוג שהיה מאד לחוץ ומבוהל מכל התהליך. בני הזוג רכשו דירה יד שניה ביבנה במחיר של 1,870,000 שקלים. אחרי הרבה מאמצים הצליחו בני הזוג לגייס 470,000 שקלים שמהווים כשליש משווי הנכס הנרכש. הם  בחרו להיעזר בי כיועץ משכנתאות, והשלב הראשון היה לפנות למספר בנקים בכדי לקבל אישור עקרוני על המשכנתא טרם חתימה על חוזה הרכישה בכדי לדעת שאכן הם מגובים פיננסית ויכולים לחתום בראש שקט על הדירה. עד כאן הכול בסדר.
בכדי לחסוך בעלויות שמסביב, בני הזוג בחרו להיעזר בשירותיו של עורך דין שהוא חבר משפחה של אחד ההורים, אך הוא אינו מתמחה במקרקעין, ההורים לחצו וטענו שאותו עורך דין "יודע את העבודה". בני הזוג השתכנעו ועורך הדין רשם הסכם רכישה שעליו חתמו שני הצדדים.
לרוע מזלם, עורך הדין לא שם לב לפרט קטן אך מהותי בנסח הטאבו של הדירה: שטח הדירה לפי הטאבו היה 85 מ"ר, ואילו בפועל הדירה היתה 105 מ"ר, כלומר במהלך השנים, המוכרים ביצעו תוספת לא חוקית שהיו צריכים להסדירה מול עיריית יבנה ולשלם מס שבח, מה שכמובן, בפועל לא קרה, וכחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, הגיע לדירה שמאי שערך השוואה בין מה שרשום בטאבו לבין למה שקיים בפועל וציין את התוספת כחריגת בניה, וככזו – הוא אינו יכול להתייחס אליה כחלק משווי הדירה, והעריך אותה בפחות 120,000 שקלים ממחיר החוזה. במצבים כאלה, הבנק מחשב את אחוזי המימון (שווי המשכנתא ביחס לשווי הבית) לפי הערך הנמוך מבין השניים: מחיר החוזה או השמאות שניתנה. במקרה הזה, אם מחיר החוזה היה 1,870,000 שקלים, והשמאות ניתנה על 1,750,000, הבנק יחשב את המשכנתא לפי הערך שניתן על ידי השמאי ולכן במקום לאשר לבני הזוג 1,400,000 שקלים. הוא אישר להם רק 1,312,000 שקלים, כלומר 88,000 שקלים פחות, מה שאומר שבני הזוג יצטרכו להשלים את הפער מכיסם.
התוצאה הייתה ברורה: הרוכשים יהיו צריכים להוסיף יותר הון עצמי בכדי לעמוד ב'קיצוץ' שנתן הבנק עקב חריגות הבנייה. מכיוון שלא יכלו להיעזר באף אחד מבני המשפחה, נאלצו בני הזוג לפדות קרן השתלמות לפני הזמן בכדי לגשר על הפער שנוצר.

הלקח כאן הוא ברור

לרובנו, קניית בית היא העסקה הכי גדולה שנעשה בחיינו, וככזו – מרווח הטעויות שצריך להיות הוא מינימלי ואפילו אפסי. ואיך אפשר לצמצם את מרווח הטעות? על-ידי בחירת אנשי מקצוע שעיקר עיסוקם הוא נדל"ן: עו"ד בתחום המקרקעין, יועץ משכנתאות ותיק ומנוסה, מתווך שמכיר היטב את האיזור, שמאי שיכול להגיע ולעשות שמאות מוקדמת וכדומה. אז כמו שאומר המשפט הוותיק: מה שבזול – בסוף יעלה לנו ביוקר – תופס כאן משנה תוקף.
תקיפו את עצמכם באנשים מקצוענים שעוסקים בזה ביום יום, אל תחששו לשאול שאלות ולעשות תיאום ציפיות טוב וכל זאת בכדי שההליך הארוך הזה, בדרך אל בית חלומותיכם – יהיה חלק, איכותי, יעיל וממצה ככל האפשר.

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: