יום שישי, 07 באוגוסט 2020, י"ז אב ה' תש"פ
לפרסום חייגו: 054-430-0186

זמן פיננסים במבשרת ציון

שרון ימטוביץ

מדוע יש ריביות שונות?

אחרי שבניתם תמהיל רצוי, אחרי שעשיתם סקר במספר בנקים והגעתם לפגישה מוכנים וממוקדים – רק אז תחסכו הרבה כסף

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

שרון ימטוביץ'

הכותב, שרון ימטוביץ', הוא יועץ משכנתאות מנוסה. לשיחת יעוץ ניתן ליצור קשר 050-8784790 או דרך שליחת הודעה ברשת הווטסאפ


שאלתם את עצמכם פעם איך אנשים שונים מקבלים ריביות שונות במשכנתה? לא בגלל העיניים היפות שלהם או כי התחבבו על פקיד המשכנתאות בבנק, אלא בגלל שהריבית על המשכנתה נגזרת באופן ישיר מהנתונים הכספיים שלכם ומהנתונים של הדירה אותה אתם רוכשים. ככל שהעסקה בטוחה יותר וככל שאתם לקוחות יציבים יותר, הבנק ייתן לכם ריבית טובה יותר.

איך זה עובד?

הבנק למעשה נותן מרווח למשכנתה שלכם (קובע באיזה רווח מבחינתו הוא מוכן לתת לכם את ההלוואה) – ככל שהנתונים שלכם טובים יותר הוא יהיה מוכן לצמצם את המרווח ולהוריד מעט מהרווחיות שלו על המשכנתה שלכם. כמובן שאת רוב הנתונים שלכם ושל העסקה לא תוכלו לשנות ולכן יהיה לכם קשה להשפיע על המרווח, אבל אם תגיעו מוכנים לבנק, תדעו מה מגיע לכם. אם תעשו מחקר בין הבנקים השונים תוכלו לדרוש מהבנק (שבדרך כלל מתחיל ממרווח גבוה בכוונה) להוריד את הריבית.
דרגו את עצמכם: כמה העסקה שאתם רוצים לעשות מסוכנת לבנק בסולם של 10-1 וכמה אתם לקוחות טובים בסולם של 10-1? אם אתם גם לקוח 10 וגם העסקה לא מסוכנת אז מגיע לכם לקבל ריבית נמוכה. בשביל לענות לעצמכם על השאלות האלה, תבחנו את הפרמטרים הבאים, כפי שיפורט בפסקאות הבאות.

אחוזי מימון

אחוז המימון הוא היחס בין המשכנתה שאתם מבקשים על הנכס לבין העלות המלאה שלו – לדוגמה אם הנכס עולה 1,800,000 שקלים וביקשתם 1,300,000 שקלים – אחוז המימון שלכם הוא 72%. זהו למעשה הפרמטר שהכי משפיע על הריבית שתקבלו.
ככל ששיעור המימון שתדרשו יהיה גבוה יותר כך גם הריבית שיציעו לכם בבנק תהיה גבוהה יותר.
הסיבות לכך הן: שככל שהמינוף שאתם מבקשים גדל כך גם הסיכון של הבנק גדל, והוא מבקש פיצוי על כך בצורת העלאת הריבית. בנוסף, ככל שהמינוף שלכם יותר גדול הבנק מתבקש לשים יותר כסף ברזרבות שלו בגלל יחס הלימות ההון (דרישה של בנק ישראל שרוצה שבעתות משבר הבנקים יהיו מספיק חזקים – 'שקל לבן ליום שחור').
חשוב שתדעו את המדרגות של אחוזי המימון שהבנקים עובדים לפיהם:
1. עד 45% מימון: תקבלו את הריבית הנמוכה ביותר.
2. בין 45% – 60% מימון: תקבלו ריבית גבוהה יותר ביחס למדרגה הראשונה.
3. מעל 60% מימון: תקבלו את הריבית הגבוהה ביותר.

נתוני לווה ונתוני נכס נרכש

נתונים אישיים: 
1. ההכנסות שלכם.
2. הוותק שלכם בעבודה.
3. האם אתם שכירים או עצמאיים (שכירים נחשבים לקוחות יותר בטוחים עבור הבנק).
4. הלוואות נוספות (ככל שיש יותר אז הסיכון של הבנק עולה).
5. היסטורית אשראי תקינה.
נתוני נכס:
1. האזור של הנכס - ככל שהנכס באזור יותר מבוקש לבנק יהיה יותר קל לממש אותו מה שמוריד את הסיכון.
2. בניין ישן/ חדש - אם הנכס בבניין חדש כנראה שיהיה יותר קל לממש אותו - מה שמוריד את הסיכון של הבנק.
3. האם יש בבניין מעלית? גם מעלית מורידה את הסיכון של הבנק.
4. קומת הנכס.
אז כמו שוורן באפט אומר: "ההכנה היא הכול – נח לא התחיל לבנות את התיבה כשהתחיל לרדת הגשם". תגיעו לבנק מוכנים, אחרי שחקרתם והבנתם איך לבנות הרכב משכנתה, אחרי שבניתם תמהיל רצוי, אחרי שעשיתם סקר במספר בנקים והגעתם לפגישה מוכנים וממוקדים – רק אז תחסכו הרבה כסף.
 

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: