האם נמצא עוד פתרון למצוקת הדיור?

האם הפתרון הממשלתי המוצע יגיע גם לכאן? הדמיה של המרכז המסחרי החדש שעומד לקום (הדמיה: סקורקא אדריכלים)
האם הפתרון הממשלתי המוצע יגיע גם לכאן? הדמיה של המרכז המסחרי החדש שעומד לקום (הדמיה: סקורקא אדריכלים)
על פי פרסום ב'דה מרקר', שר האוצר ושרת הפנים מנסים לקדם תכנית של הסבת משרדים למגורים ורישוי עצמי בחוק ההסדרים * תכניות אלה מונחות כבר זמן רב באוצר ומטרתן למתן את עליות מחירי הדיור ולהגדיל את ההיצע בהקדם האפשרי * האם זה אפשרי במבשרת ציון? מי המרוויחים ומי המפסידים?

הממשלה החדשה בקושי סוגרת חודש לקיומה אבל לצד המשברים המובלטים בתקשורת, נעשים ניסיונות לפתור מצוקות שונות – ישנות וחדשות כאחת. לצד המשבר של כישלון חוק האזרחות ועליית התחלואה בקורונה בחודש האחרון, מונחת על שולחנה של ממשלה זו – כמו על זה של קודמותיה – נושא כאוב שנוגע לכולם: מצוקת הדיור. העלייה במחירי הדיור – 5.6 אחוז מתחילת השנה והזינוק במחירים שיזמים מוכנים לשלם על קרקעות זמינות לבנייה – לוחצים את הממשלה החדשה לפעול במהירות להגדלת היצע הדירות ולהורדת מחירי הדיור, זאת במסגרת תיקוני חקיקה המקודמים בחוק ההסדרים.

על פי פרסום באתר 'דה מרקר' מהשבוע, היוזמה להסבת מבני משרדים למגורים – המונחת כבר שנה על שולחן האוצר – קורמת עור וגידים במסגרת חוק ההסדרים הנוכחי, בתמיכת שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד, זאת לצד רפורמת 'רישוי עצמי' (ר' בהרחבה בהמשך) שנראה שזוכה גם היא לתמיכתם.

התוכניות מבקשות לאפשר הסבה של שטחי תעסוקה מתוכננים לדירות מגורים קטנות בגודל כ-50 מ"ר, בהיקפים של בין 30 ל-50 אחוז משטחי מבנה המשרדים, כדי לספק לשוק הדיור אלפי דירות חדשות בתקופה קצרה של שנתיים־שלוש. לפי ההערכות בענף, מדובר בפוטנציאל של כ-5,000 דירות בשנה במסלולי הסבה של בניין קיים ובנייה חדשה בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת.

על פי אותו פרסום, הצלחת המהלך תלויה בהיענות הרשויות המקומיות ואלה עלולות להציב מכשולים מצדן. מדוע? ראשית, הארנונה. תעריף הארנונה לעסקים גבוה יותר מזה שנקבע למגורים. כמו כן, הרשות המקומית משקיעה בתושבים יותר מהארנונה שהם משלמים. לעומת זאת, השקעת המועצה בעסקים המקומיים פחותה מהיקף כספי הארנונה שמוזרמים מעסקים, תעסוקה ותעשייה לקופתה. זו הסיבה שרשויות שבהן נפח העסקים והתעשייה גדול יותר, איתנותן הכלכלית גבוהה יותר והיכולת שלהן לספק שירות מיטבי לתושביהן אף היא גבוהה יותר. ערים גדולות ומרכזיות הן דוגמה לכאלה שיש להן נפח עסקי ותעשייתי גבוה (מה שנקרא 'מנועי צמיחה'), זאת לעומת ערים קטנות יותר ויישובים קטנים, בעיקר כאלה הקרובים לאותן ערים גדולות, שם יש נפח גדול יותר למגורים וזאת על חשבון עסקים ותעשייה. מדובר בטעות היסטורית ומתמשכת שהתבססה בזמנו על כך שתושבי הערים הקטנות מתבססים בכל הקשור לצריכה ולתעסוקה על הערים הגדולות, דבר שהלך והשתנה עם השנים וגרם לכך שלרשויות – גם שאלה שמבחינת מאפייני התושבים שלהן הם ברמה סוציו-אקונומית גבוהה – תהיה יכולת מוגבלת מאוד לספק שירות לתושביהן. רשויות כדוגמת מבשרת ציון והר אדר הן דוגמאות מובהקות לכך. שנית, כל הנושא של תשתיות ציבוריות מקבל תפנית חדשה ברגע שאזור מסוים משנה את תפקידו – מעסקים למגורים, וכן להיפך. הנטל הכרוך בכך נופל על כתפי הרשות המקומית.

משבר הקורונה שימש כזרז לא מבוטל בכל הקשור לרעיון של הסבת משרדים למגורים. עסקים רבים נסגרו ובלא מעט מהם עברו העובדים למתכונת של עבודה מהבית. הדבר ייתר את הצורך בשכירות של משרדים. זה המקום לציין, כי בערים גדולות עסקים רבים, בעיקר בעלי אופי עבודה משרדי, פועלים מתוך מבנים ששימשו בעבר כמגורים. דוגמאות למכביר ניתן למצוא ברחובות המרכזיים של ירושלים וכמובן גם בתל אביב ובערים גדולות נוספות.

ביניים: ומה במבשרת?

היישוב זכה בשנים האחרונות לתנופה – הן מבחינת נדל"ן לדיור והן מבחינת הקמה של מנועי צמיחה עסקיים. פרויקט 'נופי החורש' כבר החל להתאכלס ובקרוב אמורה להתחיל הבנייה ב'מגרסה' וכמן מתוכננת הקמה של מרכז עסקים חדש במתחם 'המחצבה'. האם גם במבשרת נראה משרדים שהופכים ליחידות דיור? לא ברור. למועצה, כמו כל רשות מקומית, יש אינטרס ברור ולגיטימי להגדיל את הנפח העסקי והתעשייתי ביישוב, מה שיבסס את האיתנות הכלכלית שלו.

זה המקום לציין, כי בעבר היו דיבורים על הקמת פרויקט מגורים במתחם 'המחצבה' אך גם המועצה וגם תושבים שוחרי סביבה הביעו התנגדות. כרגע התכנית היא למרכז עסקים בלבד. האם במעטה של רפורמה ורצון טוב להקל על משפחות מבקשות דיור יהפכו חלק ממשרדי המתחם החדש ליחידות דיור בעל כורחן? ימים יגידו.

כמובן, שלפני שתפוח האדמה הלוהט הנ"ל יונח על שולחנם של ראשי הרשויות, הוא יצטרך לעבור את משוכת השלטון המרכזי ושם מתברר שהעסק לא פשוט. דרמת חוק האזרחות היא קצה הקרחון של המצב הפוליטי הנוכחי. כפי שנכתב קודם לכן, מנסים ליברמן ושקד לקדם גם את רפורמת 'רישוי עצמי', שאמורה אף היא להגדיל את היצע הנדל"ן.

על כך נכתב בגיליון הקודם (1022, 1.7) במאמרה של רונית משה. כפי שנכתב, אחת ההצעות הנבחנות כדי להעלות את שיעור התחלות הבנייה היא רפורמה בשיטת הרישוי. הכוונה היא להאיץ מתן היתרים לבניית בניינים חדשים. הכיוון הוא לתת לאדריכלים בעלי ותק של חמש שנים ומעלה להוציא היתרי בנייה באופן עצמאי ובכך לייתר את תפקידן של הוועדות המקומיות בתהליך ולקצרו משמעותית.

אלא שאם ניקח את ועדת 'הראל' לדוגמה, הרי שתפקידה בין היתר הוא לדאוג שהבנייה לא תהיה רק על בסיס האינטרס של היזם (או האדריכל המייצג אותו) אלא תענה גם על צרכי הציבור. לכן, רבים בענף הנדל"ן והסביבה חוששים לתת כוח כה רב בידי אדריכלים, שכידוע, מקבלים את כספם מהיזמים.

אם אכן הרפורמה תעבור, יינתן לרשויות פרק זמן מסוים של כחצי שנה שבו הן תוכלנה להחריג מתחמים מסוימים שיהיו חייבים את אישור הוועדה המקומית. למשל, לאפשר בתחילה לאדריכלים לתת היתר בנייה רק למיזמים שבהם לא הוגשה בקשה להקלות ועל כן נהנים הם מוודאות תכנונית.