מה קובע את הריבית?

אילוסטרציה: pixabay
אילוסטרציה: pixabay
הריבית על המשכנתה נגזרת באופן ישיר מהפרופיל הפיננסי שלכם ומהנתונים של הדירה אותה אתם רוכשים

מאת: שרון ימטוביץ'

שאלתם את עצמכם פעם איך אנשים שונים מקבלים ריביות שונות במשכנתה? לא בגלל היכרות מקדימה או פרוטקציות שלהם או כי התחבבו על פקיד המשכנתאות בבנק, אלא בגלל שהריבית על המשכנתה נגזרת באופן ישיר מהפרופיל הפיננסי שלכם ומהנתונים של הדירה אותה אתם רוכשים. ככל שהעסקה בטוחה יותר וככל שאתם לקוחות יציבים יותר, הבנק ייתן לכם ריבית טובה יותר.

ביניים: איך זה עובד?

הבנק למעשה נותן 'מרווח' למשכנתה שלכם (כלומר, קובע באיזה רווח מבחינתו הוא מוכן לתת לכם את ההלוואה). ככל שהנתונים שלכם טובים יותר, כך הוא יהיה מוכן לצמצם את המרווח ולהוריד מעט מהרווחיות שלו על המשכנתה שלכם.

כמובן שאת רוב הנתונים שלכם ושל העסקה לא תוכלו לשנות ולכן יהיה לכם קשה להשפיע על המרווח. אבל אם תגיעו מוכנים לבנק, תדעו מה מגיע לכם ותעשו מחקר בין הבנקים השונים – תוכלו לדרוש מהבנק (שבדרך כלל מתחיל ממרווח גבוה בכוונה) להוריד את הריבית.

דרגו את עצמכם: כמה העסקה שאתם רוצים לעשות מסוכנת לבנק בסולם של 10-1 וכמה אתם לקוחות טובים בסולם של 10-1? אם אתם גם לקוח 10 וגם העסקה לא מסוכנת, אז מגיע לכם לקבל ריבית נמוכה. בשביל לענות לעצמכם על השאלות האלה, תבחנו את הפרמטרים הבאים:

ביניים: אחוזי מימון

אחוז המימון הוא היחס בין המשכנתה שאתם מבקשים על הנכס לבין העלות המלאה שלו – לדוגמה אם הנכס עולה 1,700,000 שקלים וביקשתם 1,200,000 שקלים – אחוז המימון שלכם הוא 70 אחוז. זה למעשה הפרמטר שהכי משפיע על הריבית שתקבלו. ככל ששיעור המימון שתדרשו יהיה גבוה יותר כך גם הריבית שיציעו לכם בבנק תהיה גבוהה יותר. הסיבות לכך הן: שככל שהמינוף שאתם מבקשים גדל כך גם הסיכון של הבנק גדל והוא מבקש פיצוי על כך בצורת העלאת הריבית. בנוסף, ככל שהמינוף שלכם יותר גדול, הבנק מתבקש לשים יותר כסף ברזרבות שלו בגלל יחס הלימות ההון (דרישה של בנק ישראל שרוצה שבזמן משבר הבנקים יהיו מספיק חזקים – "שקל לבן ליום מעונן")
חשוב שתדעו את המדרגות של אחוזי המימון שהבנקים עובדים לפיהם: 1. עד 45 אחוז מימון: פרופיל סיכון נמוך. 2. בין 45 ל-60 אחוז מימון: פרופיל סיכון בינוני. 3. מעל 60 אחוז מימון: פרופיל סיכון גבוה. במקרה שכזה תקבלו את הריבית הגבוהה ביותר.

ביניים: נתוני לווה ונתוני נכס נרכש

נתונים אישיים: 1. ההכנסות שלכם. 2. הוותק שלכם בעבודה. 3. האם אתם שכירים או עצמאיים (שכירים נחשבים לקוחות יותר בטוחים עבור הבנק). 4. הלוואות נוספות (ככל שיש יותר הלוואות, הסיכון של הבנק עולה). 5. היסטוריית אשראי תקינה (אין בעבר הוצאות לפועל, חשבונות מוגבלים וכדומה).

נתוני נכס: 1. מיקום/אזור הנכס – ככל שהנכס באזור יותר מבוקש לבנק הסיכון שלו נמוך יותר. 2. בניין ישן/ חדש – אם הנכס בבניין חדש כנראה שיהיה יותר קל לממש אותו מה שמוריד את הסיכון של הבנק. 3. האם יש בבניין מעלית? גם מעלית מורידה את הסיכון של הבנק. 4. קומת הנכס (בדרך כלל ממעטים לתת משכנתה על נכס בקומה רביעית ללא מעלית).

וורן באפט אומר: "ההכנה היא הכול – נח לא התחיל לבנות את התיבה כשהתחיל לרדת הגשם". תגיעו לבנק מוכנים, אחרי שחקרתם והבנתם איך לבנות הרכב משכנתה, אחרי שבניתם תמהיל רצוי, אחרי שעשיתם סקר במספר בנקים והגעתם לפגישה מוכנים וממוקדים – רק אז תחסכו (הרבה) כסף.