נדיבות על חשבון מי בדיוק?

צילום אילוסטרציה: wavemovies, pixabay
צילום אילוסטרציה: wavemovies, pixabay
סיבוב חמישי במספר במאבק בין רשות מקומית לתושבי אחת השכונות הסתיים גם הפעם בתבוסה של העירייה. גם בפעם החמישית ועדת הערר לא אפשרה ליזמים לחרוג מגובה הבניינים שבשכונה – לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה להם חריגה שכזו.

תושבי שכונה 'באחת מערי גוש דן יכולים לנשום לרווחה. עוד מאבק עיקש שניהלו נגד היתרי הבנייה הנדיבים שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה נוהגת להעניק ליזמים – הסתיים בניצחונם. התושבים מודאגים לאחר שמדובר בניסיון חמישי של העירייה לאשר חריגות זהות באותה השכונה.
ועדת הערר במחוז תל אביב קיבלה לאחרונה את עררם של תושבי השכונה על החלטת הוועדה המקומית , לאשר לחברה יזמית לחרוג מגובה הבנייה המותר בשכונה. 
לדברי התושבים מדובר בהישג, שכן בהחלטתה זו מנעה ועדת הערר ניסיון נוסף של העירייה לערוך מחטף, כביכול, ולהפוך שכונה שלווה ופסטורלית עם בתים צמודי קרקע לשכונה צפופה בבנייה רוויה. 
לדברי עו"ד עומר חלמיש, שייצג את תושב השכונה, הפעם ביקשו היזמים את החריגה שלא באמצעות בקשה לפי תמ"א 38, אלא באמצעות הקלות לפי תקנות 'שבס' (תקנות סטייה ניכרת). תקנות אלה מאפשרות ליזמים לבקש לערוך שינויים במבנה, הנוגדים את תכנית הבנייה העירונית (תב"ע).
מסיבה זו, לדברי עו"ד חלמיש, הדיון היה מתוח, משום שמשמעות דחיית הערר על שימוש בתקנות סטייה ניכרת מצד העירייה, היה מאפשר לה ליזום הקמת בניינים גבוהים נוספים בשכונה – וזאת לפי אותה שיטה, שוב ושוב.
אין זו הפעם הראשונה שתושבי השכונה נאלצים לנהל מאבק עיקש נגד החריגות הנדיבות שמאשרת הוועדה המקומית, ליזמים בפרויקטים בשכונה, ואין זו הפעם הראשונה שהם רושמים ניצחון.
ועל כן, "ההחלטה הנוכחית של ועדת הערר, לדחית ההקלות לפי תקנות השב"ס, מהווה ניצחון חשוב מאוד לתושבים" אומר עו"ד חלמיש. 
לדברי התושבים מניעיה של הוועדה המקומית לא ברורים, והם מכנים אותם "מפוקפקים". לדבריהם, לא ברור מדוע פועלת עירייה נגד תושבי העיר עצמה, ובמנוגד לתב"ע שהיא עצמה קיבלה, ומבטיחים להמשיך ולהילחם על גורל פני השכונה, ואף להגיע במאבק זה לערכאות משפטיות עליונות. 
מדובר בשכונה של בתים צמודי קרקע. את המאבק הנוכחי ניהלו התושבים סביב הקלות שניתנו לחברה יזמית בפרויקט של בניין מגורים באמצעות תקנות 'שבס', ולא באמצעות תמריצי חיזוק לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) 
על פי תושבי השכונה, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר), ניתן לבנות על המגרש בניין בן 2 קומות בלבד וחדר יציאה לגג כך שיהיו בו חמש דירות. 
אלא שהיזמים הגישו בקשה להיתר, לבניית קומה וחצי נוספת, בקשה שאושרה כאמור בוועדה המקומית – כך שמספר הדירות בבניין יעלה לשמונה. 
על החלטה זו הגישו חלק מהמתנגדים ערר לוועדת הערר המחוזית, שבו טענו, בין היתר, כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית ליזמים, חורגות מהותית מהתוכניות החלות על השכונה, תוך התעלמות מהכרעות רבות של וועדות ערר בעבר. 
יו"ר ועדת הערר  קיבלה את טענת הדיירים באשר למספר הקומות המוצע בתוכנית, וקבעה בהחלטתה, כי אין מקום לסטייה המבוקשת. 
"תוספת הקומה המוצעת מהווה שינוי שלא ראוי לאשר, נוכח ההשלכה שיש לו על הסביבה", קבעה ועדת הערר, "יש לשמור על גובה המבנים כפי שנקבעו בתוכניות החלות במקום".
באשר לטענת החברה היזמית והוועדה המקומית, לפיה בתחומי השכונה כבר אושרו מספר בקשות לתוספת קומות במסגרת תוכניות עתידיות, קבעה ועדת הערר, כי אישורים אלה אינם רלוונטיים. התושבים מציינים כי מדובר במבנה אחד אשר לגביו נוהל הליך התנגדות וערר ללא עורך דין, ומשכך 'הצליח' המבנה להתחמק ונבנה מבנה בן 5 קומות בלב שכונה של בתים צמודי קרקע.
בהקשר זה ציינה הוועדה בהחלטתה, כי אם אושרו בקשות כאלה, הן אושרו, ככל הנראה, רק מכוח תמ"א 38, המאפשרת סטייה מהתוכניות החלות בשל אינטרס החיזוק. "מכל מקום, העובדה שהוועדה המקומית אישרה בקשות דומות בעבר, אינה שוללת את חובתה להפעיל שיקול דעת ביחס לכל בקשה בהתאם לנסיבותיה", קבעה ועדת הערר. 
גם טענה נוספת של החברה היזמית – לפיה יש מקום לאשר לה את החריגה במספר הקומות, במטרה לנצל באופן מרבי את זכויות הבנייה במגרש – נדחתה. 
ועדת הערר קבעה, כי היכולת לנצל את שטחי הבנייה מושפעת, בין היתר, מכך שבקומת הקרקע מוצע לתכנן מקומות חנייה. "ברור שתכנון יעיל יותר של הקרקע היה על ידי חניון תת קרקעי, כפי שמתוכנן בתכנון עדכני של מבנים בבנייה רוויה", קבעה הוועדה.
באשר להקלה במספר הדירות, טענו בחברה היזמית ובוועדה המקומית, כי מדובר בתוספת שולית. 
לטענתן, ההקלה אושרה בוועדה המקומית, בהתבסס על עבודה שנעשתה במסגרת קידום התוכניות העתידיות, ובהן נבדק באופן יסודי ביותר כושר הנשיאה של התשתיות ביחס לתוספת הדירות המוצעת. לחילופין, ביקשו השתיים, לאשר תוספת קטנה יותר של שבע דירות, וזאת מכוח 'תקנות סטייה ניכרת'.
אלא שוועדת הערר דחתה גם טענות אלה, ובלמה בכך ניסיון של החברה היזמית לקבל תוספת זכויות בנייה במסלול עוקף תמ"א 38. ועדת הערר קבעה בהקשר זה, כי לא הוצגה בדיקה תכנונית שבחנה את הדברים בהתאם לתוכניות העתידיות. 
עוד קבעה ועדת הערר, כי החישוב שהוצג על ידי החברה היזמית והוועדה המקומית לעניין היקף תוספת הדירות, שניתן לאשר מכוח 'תקנות סטייה ניכרת' –  אינו נכון. 
"אישור של שבע דירות מהווה תוספת העולה על 10 אחוז, ואינה אפשרית מכוח הוראות חוק התכנון. במקרה שלפנינו לא ראוי לאשר כל הקלה ביחס למספר הדירות", קבעה ועדת הערר, "תכנון ראוי של הדירות בבניין אינו מצדיק תוספת אף לא של דירה אחת".
לסיכום קבעה ועדת הערר, כי על החברה היזמית לבצע שינויים מהותיים בבקשה כך שמספר הקומות ומספר הדירות לא יחרוג מהקבוע בתוכניות החלות על המקרקעין. את הבקשה המתוקנת, קבעה ועדת הערר, על החברה היזמית להגיש לבחינה מחדש של הוועדה המקומית. 

"היתרי חריגה סדרתיים מטעם הוועדה המקומית"

אין זו הפעם הראשונה שתושבי השכונה נאלצים לנהל מאבק עיקש נגד החריגות הנדיבות שמאשרת הוועדה המקומית ליזמים בשכונה.
לפני כשלוש שנים הגישו התושבים ערר על בקשה להיתר בנייה, בפרויקט הריסה ובנייה מחדש ברחוב אחר. 
בבקשה זו ביקשו היזמים לאפשר להם לבנות ארבע קומות בבניין, במקום שתיים המותרות על פי התב"ע, ו-13 דירות במקום חמש, והוועדה המקומית קיבלה את בקשתם. תושבי השכונה הגישו ערר על ההחלטה, וועדת הערר קיבלה חלקית את עתירתם, וקבעה שאין הצדקה במקרה זה לאשר חריגה משמעותית מהתכנון.
לפני כשנתיים הגישו התושבים ערר על החלטת הוועדה המקומית, שאישרה בקשה להיתר לבניית בניין בן שלוש קומות עם שמונה דירות ברחוב נוסף וכן הקלות רבות נוספות. 
גם הפעם וועדת הערר קיבלה חלקית את התנגדות התושבים, וקבעה כי יש לתקן את הבקשה להיתר, כך שמספר הדירות לא יעלה על חמש. עם זאת, ועדת הערר אישרה, כי מספר הקומות יהיה שלוש, כפי שהוצע בבקשה להיתר. על החלטה זו של ועדת הערר, הגישו המתנגדים ערעור לבית המשפט העליון, שעדיין לא הוכרע. 
באוקטובר האחרון נתנה ועדת הערר החלטת ביניים בערר שהגישו התושבים על הקלות בנייה שניתנו ע"י הוועדה המקומית, לחברה יזמית בפרויקט ברחוב אחר בעיר. 
בהחלטתה מבקשת ועדת הערר מהוועדה המקומית, בין היתר, תשובה לשאלה מדוע אישרה את הבנייה באמצעות שתי בקשות להיתר, וזאת בשעה שלמבנה מוצעים מעלית אחת ופתרון חנייה משותף. בערר זה טרם התקבלה החלטה סופית.
לאחרונה הגישו תושבי השכונה שתי התנגדויות לבקשה להיתר בפרויקט הריסה ובנייה נוסף. עדיין לא התקבלה החלטה.
לדברי תושבי השכונה, היד החופשית שהוועדה המקומית נוהגת במתן היתרי חריגה ליזמים, היתרים הפוגעים באופי השכונה המגולם בתב"ע שהעירייה עצמה קיבלה – חריגה באופייה. 
לדברי התושבים לא ברור מניין נובעים מניעיה של הוועדה המקומית, ומדוע היא פועלת נגד תושבי העיר, ובמנוגד לתב"ע, גם לאחר שהתקבלו החלטות ועדות הערר שמתייחסות לגובה הבניה ,אך כל עוד תמשיך הוועדה המקומית בנוהג המפוקפק שלה, מבטיחים התושבים להמשיך להגיש עררים, ואם יש צורך גם להגיע לערכאות עליונות במלחמה על גורל פני השכונה. 
את תושבי השכונה בהליכים אלו ייצג עו"ד עומר חלמיש