של מי הגג הזה?

צילום אילוסטרציה: Tan2, Pixabay
צילום אילוסטרציה: Tan2, Pixabay
בעלי דירת קרקע גילו שיש להם זכויות בגג רק בעקבות תביעה שהוגשה נגד שכניהם שמכרו דירות ליזם נדל"ן. היזם ניסה לזכות בהיתר בנייה ל-10 דירות נוספות בבניין, מבלי לציין כי אין בידיו את מלוא הזכויות בגג – ונבלם ע"י בית המשפט

מאבק חריף על זכויות בנייה בגג של הבניין משותף הוכרע לאחרונה בבית המשפט המחוזי . 
תחילת הסיפור לפני כארבע שנים וחצי, כאשר שלושה בני משפחה רכשו דירת קרקע בבניין, מבלי לדעת כי לדירה קיימת בעלות על 50 מ"ר בשטח בלתי מסוים בגג הבניין. 
שתי דירות נוספות בבניין, בקומה השלישית, נמכרו על ידי אותו מוכר לקונים אחרים, כשבחוזה המכר, שנחתם בין הצדדים, הוסכם, כי לקונים יועברו מלוא הזכויות בשתי הדירות, פרט לאותם 50 מ"ר בגג ששייכים לבעלי דירת הקרקע. 
עוד נקבע בהסכם המכר, כי הקונים יחתמו על טופס הצהרה שהם מוותרים על זכויות הבנייה בהיקף של 50 מ"ר בגג הבניין וכן, כי הם מתחייבים, שאם וכאשר ימכרו את הדירות, הסכם המכר יכלול הצהרה מפורשת של הקונים החדשים, שגם הם מודעים לוויתור על זכויות הבנייה בגג. 
הסיפור החל להסתבך, כאשר אותם קונים מכרו את שתי הדירות ליזם נדל"ן שביקש לבנות 10 יחידות דיור נוספות בבניין, במסגרת התחדשות עירונית. 
לדברי אותו יזם, רק לאחר ביצוע העיסקה, התברר לו כי לא כל הזכויות בגג שייכות לדיירי הבניין במשותף, וכי 50 מ"ר מהן שייכות רק לבעלי דירת הקרקע.
היזם הגיש תביעה לפיצויים של יותר ממיליון שקלים, נגד מוכרי הדירות, לאחר שלטענתו נגרמו לו נזקים והפסדים, כתוצאה מכך שאלה הסתירו ממנו את הנספח בהסכם המכר, שבו הם מצהירים כי הם מוותרים על זכויות הבנייה בגג בהיקף של 50 מ"ר.
בכתב ההגנה, טענו מוכרי הדירות, כי קיומו של הנספח נשמט מזיכרונם בתום לב, אך מספר ימים לאחר חתימת חוזי המכר, הם נזכרו בדבר, והציגו עובדה זו בפני הרוכש. לדבריהם, הוא מצידו הודיע להם, כי למרות הדבר, הוא מעוניין להמשיך בתהליך רכישת הדירות.
עו"ד איתי גריידי, המייצג בסיפור הקפקאי הזה את בעלי דירת הקרקע, טוען, שרק בעקבות הגשת התביעה נגד שכניהם לשעבר, התברר להם, לראשונה, כי יש להם זכויות בגג, וכי זכויות אלה מעולם לא נרשמו על שמם. 
לדבריו, מייד לאחר רכישת הדירות, החל היזם לנהל מו"מ עם מרשיו לגבי רכישת זכויותיהם בגג, אולם המו"מ לא הבשיל לכדי עסקה כתובה. 
עובדה זו, כך לטענת עו"ד איתי גריידי, לא מנעה מהיזם להגיש לעירייה בקשה להיתר לבניית 10 דירות על הגג, ללא ידיעתם, מבלי להתחשב בזכויותיהם.
לנוכח בקשת היתר הבנייה מטעם היזם, הגיש עו"ד איתי גריידי, בשם בעלי דירת הקרקע, בקשה למתן פסק דין הצהרתי, מבית המשפט המחוזי בחיפה. 
במסגרת זו ביקש עו"ד איתי גריידי שבית המשפט יקבע כי מרשיו הם בעלי הזכויות בשטח של 50 מ"ר מתוך אחוזי הבנייה המותרים בשטח הגג, ושהדבר יירשם כדין, כך שגם הם יוכלו ליהנות מזכויות תואמות במסגרת היתרי בנייה עתידיים.
בבקשתו טען עו"ד איתי גריידי כי היזם פעל בחוסר תום לב משווע, "תוך שהוא מציג לעירייה מצג שווא, כאילו הוא הבעלים של מלוא הזכויות בגג, ובכך הגיש דיווח כוזב, תוך שימוש בחוסר תום לב מוחלט בכוונה תחילה".
עוד נטען בבקשה, כי לא רק שהיזם הציג לעירייה מצג שווא, הוא אף הגדיל לעשות, כאשר פנה לכל הדיירים בבניין לצורך חתימה על הסכמה להגשת הבקשה, זולת בעלי דירת הקרקע, אליהם לא פנה. 
"הגשת הבקשה להיתר בנייה ללא ידיעת והסכמת המבקשים, היא ניסיון של היזם לבצע מחטף ולקבע את זכויותיו בגג בקבלת היתר לבנייה… התנהלותו עולה כדי מרמה וחוסר תום לב משווע, תוך שהוא משטה ומטעה את הרשויות ואת בית המשפט ומציג מצג, לפיו הוא בעל הזכויות הבלעדיות בגג", טוען עו"ד איתי גריידי בבקשה.
בבקשה התייחס עו"ד איתי גריידי גם לתביעה שהגיש היזם נגד בעלי הדירות בקומה השלישית וטען, כי היזם מנסה לאחוז במקל בשני קצותיו: מצד אחד, טוען היזם כי הוא זכאי לפיצוי כספי ממוכרי הדירות בשל הפסד זכויות בנייה בגג, ובכך, למעשה, הוא מאשר שחלק מזכויות הבנייה אינן שלו. מצד שני, הוא מנסה לקבוע בעלות על אותן זכויות. 
"ברור, כי לא יכול להיווצר מצב, שבו הנתבע יקבל פיצוי כספי עבור הפסד זכויות הבנייה בגג, ובה בעת גם יקבל את הבעלות ואת זכויות הבנייה בגג", טען עו"ד איתי גריידי בבקשתו.
לאחרונה פסק כבוד השופט חננאל שרעבי מבית המשפט המחוזי בחיפה, כי בעלי דירת הקרקע הם בעלי הזכויות של חלקים בלתי מסוימים בשטח של 50 מ"ר מתוך אחוזי הבנייה המותרים בגג, וכי עד לרישומם כבעלי שטח הזכאות בלשכת רישום המקרקעין, הם זכאים לרישום הערה על פסק הדין על שטח הזכאות מכוח חוק המקרקעין. 
בנוסף פסק השופט שרעבי, כי היזם יישא בהוצאות המשפט בסכום של 10,000 שקלים.
עו"ד איתי גריידי ממשרד עורכי הדין גריידי ושות' https://www.gradylaw.co.il/ עוסק רבות בייצוג בבתי משפט וביישוב סכסוכים, מסים, מקרקעין, דיני חברות וחדלות פירעון.