תביעת רוכשי הדירות

צילום אילוסטרציה: Gerd Altmann, Pixabay
צילום אילוסטרציה: Gerd Altmann, Pixabay
רוכשי דירות מחברה בענף הנדל"ן בהכנות לקראת הגשת תביעות חוב נגד החברה

חברה בענף הנדל"ן נקלעה לאחרונה לעין הסערה, כאשר הבנק שהעניק לה הלוואות בסך מאות מיליוני שקלים לרכישת קרקעות בפרויקטים שונים, פנה לבית המשפט בבקשה להפעלת השעבודים על הקרקע, וזאת לאחר שהחברה כשלה שלוש פעמים בתשלום הריבית על ההלוואות אשר נטלה. 

פעולה זו של הבנק זכתה לביקורת רבה מצד גופי מימון נוספים המעורבים בפרויקטים של החברה,  בשל אינטרסים נוגדים. על פי פרסומים בתקשורת, בנק אחר שהעניק ערבויות על פי חוק המכר לרוכשי הדירות בפרויקטים השונים אותה מקימה החברה, מתנגד נמרצות לפירוק החברה.

עתה מתברר כי לקלחת נכנסו בימים אלה חלק לא מבוטל ממאות רוכשי הדירות. לאחר שפעלו נגד הזמן ואיתרו  ייצוג משפטי, הרוכשים פועלים כעת למימוש האינטרסים שלהם, במסגרת הדיון המשפטי בעתיד החברה.  

עו"ד גיא סרוסי, המייצג רבים מרוכשים של החברה בפרויקטים הנבנים כעת, מצהיר כי ילחם על כך שרוכשי הדירות יקבלו את דירותיהם ללא ליקויי בנייה,  תוך קבלת פיצויים מתאימים בשל האיחור הניכר במסירתן. לדבריו, הוא סמוך ובטוח, כי נושאים חשובים אלה יכללו בדיונים ובהסכמות שאליהם יגיעו הצדדים בשבועות הקרובים.

החברה אמורה הייתה לשלם ריבית שנתית על ההלוואות אותן נטלה, בסך של למעלה מ-100 מיליון שקלים, כאשר ההתחייבות הגדולה ביותר שלה היא באזור גוש דן. לשם רכישת חלקת הקרקע שם, קיבלה החברה הלוואה בסך 1.5 מיליארד שקלים מקונסורציום של מלווים, שכלל בנקים, חברות ביטוח וגופים פיננסיים נוספים.  

לדברי עו"ד סרוסי בחלק מהפרויקטים החברה מאחרת כבר יותר משנה וחצי במסירת הדירות לרוכשים בחלק מהפרויקטים, וכעת פנתה שוב לרוכשים אלה בהודעה כי מסירת הדירות תתאחר עוד יותר.

החברה מעורבת בפרויקטים רבים למגורים ומסחר ברחבי ישראל. החברה אחראית על בנייתן של כ- 7,000 יחידות דיור ומצויה בשלבי בניה ומסירה שונים של 1,100 דירות, חלקן ב"מחיר למשתכן". בנוסף, החברה עוסקת בבניית מרכזים מסחריים.

לאחרונה פנו רבים מרוכשי דירות לעו"ד גיא סרוסי על מנת שייצגם בדיון הצפוי בית המשפט המחוזי בתל אביב, שם תידון בקרוב בקשתה של החברה להגנה מפני נושים תחת תיקון 4 לחוק חדלות פירעון. 

לדברי עו"ד סרוסי, על אף ההסכמות בין הבנקים והקונסורציום לבין החברה, כלל לא בטוח שבית המשפט ייענה לבקשתה של החברה לזכות בהגנה מפני נושים, תחת תיקון 4 לחוק חדלות פירעון, שכן רשות המיסים וחלק ממחזיקי האג"ח מתנגדים להסדר. לדבריו, תיקון 4 מאפשר לחברות שנקלעו למשבר תזרימי פתאומי בשל נסיבות לא צפויות, לקבל הגנה מפני נושים לאורך כארבעה חודשים, ולהמשיך לנהל את החברה תחת ההנהלה הקיימת, בליווי ממונה מטעם בית המשפט. מטרת ההליך היא להגיע למסלול הבראה מהיר ומוסכם לחברה, לאחר משא ומתן עם הנושים.

לדברי עו"ד סרוסי, בית המשפט יכול לדחות באופן מידי את הבקשה, במקרה ומתעוררים ספקות כבדים לגבי סיכויי החברה לעלות על מסלול של הבראה. בנוסף, ההליך עצמו עלול להיכשל, במקרה והחברה והנושים לא יגיעו בסופו של יום לפתרון מוסכם. לדבריו, בשני המקרים, לא תיוותר לחברה ברירה אלא לפנות למסלול של חדלות פירעון, שממנו חוששים רוב הצדדים המעורבים.  ואכן, בימים אלה, פנו הבנקים והקונסורציום בבקשה לבית המשפט על מנת שיעניק ארכה בת 30 יום לצורך גיבוש הסכם בין הצדדים המעורבים.

לדברי עו"ד סרוסי, במקרה של כניסה לחדלות פירעון, החברה, על כלל שלוחותיה, כולל כל הפרויקטים שאותם היא בונה ומנהלת, ייכנסו באופן מידי להליך של חדלות פירעון. משמע הדבר: הפקעת החברה באופן מלא מידי בעליה. לדבריו, הנפגעים העיקריים ממהלך כזה יהיו רוכשי הדירות. 

מה צפוי לקרות בפרויקטים של החברה להערכתך?

עו"ד גיא סרוסי: "על פי התרשמותי, החברה התנהלה בצורה תקינה, אך נטלה, בתזמון בעייתי, הלוואות ענק, וכעת, עם פריצת המשבר בנדל"ן ונסיקת הריבית, היא לא מסוגלת לעמוד בהחזרים ובתשלומי הריבית. קשה להעריך כיצד יכריע  בית המשפט מחר, לנוכח הסכמה חלקית להסדר שיוגש בתוך 30 ימים. מה שחשוב לנו, כמי שמייצגים את רוכשי הדירות, הוא שהרוכשים יהוו חלק מכל הסדר שיושג. רוכשי הדירות לא יכולים להישאר תלויים בין שמיים וארץ, וראוי וצריך שימצא להם הסדר מהיר, לקבלת הדירות, לתיקון ליקויי הבנייה שיתגלו, ולפיצוי בעלי הדירות בגין איחור במסירה.  

חשוב לזכור שערבויות חוק המכר מבטיחות את קבלת הדירה אך אינן מבטיחות תשלום פיצוי בגין איחור, תיקון ליקויים, מתן תקופת אחריות ורישום בטאבו". 

מדוע הרוכשים פונים לבית המשפט אם חוק המכר מגן עליהם?

עו"ד סרוסי: "חשוב להבין שגם אם החברה לא תלך לפירוק, מדובר על הסדר נושים. בהליך כזה איש לא ידאג לאינטרסים של רוכשי הדירות, אם הם בעצמם לא ידרשו להיכלל בתהליך. אנו נדאג לעבוד מול כל בעל התפקיד שימונה על ידי בית המשפט, כדי להביא למסירת הדירות בזמן המהיר ביותר שניתן, תוך תיקון הליקויים, מתן אחריות, רישום הדירה בטאבו ותשלום הפיצויים המגיעים לרוכשים על האיחורים הממושכים במסירה. 

בפני בית המשפט עומדים כבר כל הגורמים המיוצגים החזקים ובעלי האינטרסים, כמו הבנקים. רוכשי הדירות חייבים להשמיע את קולם כדי להילקח בחשבון, וכדי שבית המשפט לא יורה על פתרון שטוב רק לגופים המממנים הגדולים. חשוב להבין שללא ייצוג, איש לא ייקח בחשבון את רוכשי הדירות, שיקבלו את הדירה במצב גרוע, ולא יקבלו שום דבר פרט לכך".

האם ליווית בעבר מקרים דומים של קריסת חברות נדל"ן?

עו"ד סרוסי: בהחלט. כך למשל בתיק כינוס הנכסים של קבוצה אחרת, הבנקים מינו כונסי נכסים לפרויקטים שהיו מצויים בביצוע. משרדנו ייצג קבוצות רוכשים שניהלו מו"מ עם בעלי התפקיד. הצלחנו להביא להאצת הבניה, למסירת הדירות במצב תקין לרבות רישום בטאבו, וכן לקבלת פתרונות סבירים לליקויי הבניה בדירות שנמסרו".

עורך הדין גיא סרוסי, מבעלי משרד עורכי הדין סרוסי ושות' https://www.sm-lawyers.co.il מתמחה בייצוג נפגעי עוקץ במקרקעין, חדלות פירעון ופשיטות רגל, דיני מקרקעין ומיסוי.